Comprar una propiedad sin validar el precio real de mercado o confiar únicamente en las proyecciones de arriendo puede transformarse en un costo financiero que se arrastre por años. Matías Echeverría, cofundador y CEO de HousePricing, advierte cuáles son las equivocaciones más frecuentes de los inversionistas y explica por qué el análisis de datos es hoy una herramienta indispensable para tomar decisiones informadas.
La inversión inmobiliaria continúa siendo una de las alternativas preferidas por los chilenos para hacer crecer su patrimonio. Sin embargo, en un escenario donde la plusvalía se ha moderado, las tasas de interés siguen influyendo en el costo del financiamiento y la información disponible es cada vez más amplia, tomar decisiones basadas únicamente en la intuición puede terminar siendo un error muy costoso.
Desde HousePricing advierten que gran parte de las malas inversiones podrían evitarse con una revisión previa de datos objetivos. Para Matías Echeverría, cofundador y CEO de la empresa, existen dos errores que se repiten constantemente entre quienes compran una propiedad para inversión.
"Dos errores básicos se repiten constantemente: no validar con números reales si el precio que están pidiendo por la propiedad es justo, comparándolo con transacciones recientes; y no validar el arriendo estimado real antes de comprar. Muchos terminan entrando a malas inversiones por no tomarse el tiempo de investigar estos dos puntos básicos", explica.
El ejecutivo sostiene que hoy la diferencia entre invertir y simplemente apostar está en el análisis de información. "Una propiedad puede verse muy atractiva por su ubicación o presentación, pero puede ser una mala inversión si el arriendo real cubre solo el 50% del dividendo. Sin un análisis previo de datos, la probabilidad de equivocarse es alta, y una mala decisión en una inversión de este tamaño puede significar costos financieros durante décadas", afirma.
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Cuidado con las proyecciones demasiado optimistas
Uno de los errores más frecuentes ocurre cuando los compradores toman como referencia únicamente las estimaciones entregadas por corredores o inmobiliarias.
"La gran mayoría sigue invirtiendo por intuición o con las proyecciones que entrega el broker o la inmobiliaria. El problema es que muchas de esas estimaciones son demasiado optimistas porque quien vende tiene incentivos para cerrar la operación, no necesariamente para asegurar la rentabilidad del comprador", señala Matías.
Según explica, este problema se vuelve aún más relevante cuando el inversionista basa toda su estrategia en una eventual plusvalía futura.
"La data muestra que la plusvalía generalizada del mercado se moderó. Entre 2024 y 2025 la variación nacional ponderada fue de apenas un 0,9% y la mitad de las comunas analizadas registró caídas. Una inversión que necesita un 5% anual de plusvalía para ser rentable es una apuesta. El flujo por arriendo es lo que realmente puede controlarse; la plusvalía debe verse como un beneficio adicional y no como la base del retorno."
Las señales de alerta antes de comprar
Para evitar una mala decisión, HousePricing recomienda prestar atención a indicadores concretos antes de firmar una compra. Entre ellos destacan que el arriendo estimado cubra menos del 70% del dividendo, una baja sostenida en el volumen de transacciones de la comuna, una sobreoferta evidente de proyectos nuevos o un cap rate inferior al 4,5% (en el cap rate se calcula el arriendo multiplicado por 12 dividido en el precio de compra).
Además, el precio de publicación tampoco debe ser el único parámetro de análisis.
"Una propiedad puede parecer barata respecto a la oferta publicada y, sin embargo, estar cara frente a las transacciones reales recientes. Entre el precio publicado y el cierre efectivo puede existir una diferencia de entre un 10% y un 15%. Lo importante no es cuánto cuesta, sino la relación entre el valor de compra y el ingreso que puede generar", explica.
Respecto a los gastos asociados, el CEO de HousePricing aclara que muchas veces los inversionistas ponen el foco donde no corresponde.
"En la práctica, contribuciones, gastos comunes y mantenciones representan una parte menor del costo total. El verdadero gasto es la diferencia entre el arriendo recibido y el dividendo hipotecario. Si esa brecha alcanza los $300.000 o $500.000 mensuales porque el arriendo fue sobreestimado, ese impacto es mucho mayor."
Tecnología para tomar mejores decisiones
El avance de las herramientas de análisis ha permitido reducir considerablemente la incertidumbre al momento de invertir. Según Matías, la inteligencia de datos permite acceder a información que resulta imposible analizar manualmente.
"En HousePricing analizamos millones de datos transaccionales con más de 15 años de historia y cobertura prácticamente nacional. Nuestros algoritmos utilizan información que una persona simplemente no puede procesar, permitiendo estimaciones más precisas que una tasación tradicional en la mayoría de los casos."
Finalmente, el ejecutivo entrega tres recomendaciones para quienes realizarán su primera inversión inmobiliaria este año: contar con un pie de al menos el 10% del valor de la propiedad, validar el arriendo estimado mediante herramientas independientes y calcular un cap rate igual o superior al 4,5%.
"Los tres datos que nunca deberían omitirse son el precio justo de la propiedad frente al historial de transacciones, el arriendo estimado real validado de forma independiente y el cap rate junto al porcentaje del dividendo que cubrirá el arriendo. Sin esos números, la decisión se toma prácticamente a ciegas", concluye.
EntrepreNerd
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