ExpoVivienda 2026: Impacto del fin del IVA a la vivienda permitiría que hasta 155 mil nuevos compradores accedan a créditos hipotecarios

Un estudio del OCEC UDP revela que, aunque la suspensión temporal del impuesto facilitaría el acceso a hipotecarios, la rebaja real en los precios de las propiedades sería de entre un 2% a 6%.

La propuesta del Gobierno de eliminar el IVA a la venta de viviendas nuevas por un plazo de 12 meses busca ser un salvavidas para un sector inmobiliario que acumula 100 mil unidades sin vender, en un país que, paradójicamente, enfrenta un déficit habitacional cuantitativo de 500 mil viviendas. Sin embargo, las expectativas iniciales de que esta exención se traduzca en caídas de precios del 10% al 15% estarían alejadas de la realidad.

Un informe del Observatorio del Contexto Económico de la Universidad Diego Portales (OCEC UDP) aclara que el descuento real en el precio de venta oscilaría entre un 2% y un 6%. Esta menor caída se explica porque el impuesto solo se aplica al valor de la construcción, no al terreno; y porque, al estar la propiedad exenta de IVA, las inmobiliarias pierden el derecho a descontar el "IVA crédito" que pagaron en materiales e insumos durante el proceso de construcción, lo que absorbe gran parte de la rebaja final.

De acuerdo con el proyecto ingresado por el ejecutivo, el beneficio de la exención del IVA también aplica a estacionamientos y bodegas si se venden en conjunto con la unidad habitacional. 

Miles de nuevos sujetos de crédito

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A pesar de que la rebaja es menor a la originalmente presupuestada, el impacto en la elegibilidad bancaria es significativo. El análisis simuló las condiciones actuales de financiamiento (crédito del 80% a 26 años con una tasa de 4,14%) para proyectar cómo una pequeña baja en el precio reduce el ingreso mínimo exigido por los bancos.

Para una vivienda promedio de 4.000 UF, actualmente se requiere demostrar una renta mínima de $2.642.488. Si el valor de la propiedad cae un 6% (hasta las 3.760 UF), el ingreso mínimo exigido disminuiría a $2.483.589.

Con este nuevo piso, y considerando la posibilidad de que las parejas complementen rentas, hasta 154.448 personas adicionales podrían aspirar a un crédito hipotecario para adquirir una vivienda de este segmento.

En el caso de viviendas más económicas, con un valor referencial de 1.600 UF, una caída del 6% en el precio permitiría que más de 456 mil nuevas personas pasen a tener los ingresos suficientes para ser sujetos de crédito.

La paradoja del déficit habitacional

El hallazgo más crítico del informe radica en a quiénes beneficia realmente esta medida. Al cruzar los datos de ingresos necesarios con la encuesta CASEN 2024, el estudio concluye que el 97,1% de las nuevas personas elegibles para una vivienda de 4.000 UF no reside en un hogar con déficit habitacional cuantitativo. Es decir, no viven en situación de hacinamiento, allegamiento o en viviendas irrecuperables.

Incluso al analizar las viviendas de 1.600 UF, la tendencia se mantiene prácticamente igual: el 93,9% de los nuevos posibles compradores con capacidad de crédito no presenta déficit habitacional.

Antonio Espinoza, investigador del OCEC UDP y autor del documento, concluyó que "si bien la política de exención del IVA a la vivienda nueva tendría un potencial efecto reactivador del sector inmobiliario, tendría un impacto pequeño en cuanto a reducir el déficit habitacional cuantitativo".

Ante este escenario, voces de la industria advierten que esta rebaja tributaria no basta por sí sola. Representantes gremiales, como el presidente de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Alfredo Echavarría, y el presidente de la constructora Besalco, Paulo Bezanilla, han enfatizado que para generar un impacto mayor, la suspensión del IVA debe ir acompañada de otras herramientas clave, como la extensión de beneficios tributarios (DFL2) y el fortalecimiento del subsidio a la tasa hipotecaria, medidas que en la práctica ayuden directamente a aliviar la carga económica mensual de los compradores.